“先行先试”北京市开展不动产信托财产登记即将落地 中信登配合试点工作

　　昨日，中国信托登记有限责任公司(简称“中信登”或“信托登记公司”)发布相关消息，为配合北京市开展不动产信托财产登记，根据《国家金融监督管理总局北京监管局北京市规划和自然资源委员会关于做好不动产信托财产登记工作的通知(试行)》(下称《试点通知》)相关要求，中信登在监管部门指导下，认真研究论证，细化明确工作方案与流程，即日起向北京辖内信托机构提供不动产信托财产登记试点相关登记服务。

　　记者了解到，2024年12月，北京市以《试点通知》形式明确了不动产信托财产登记的试点要求与办理流程，并将信托登记公司登记职能嵌入其中。根据《试点通知》，北京辖区内信托机构以北京市行政区域范围内的不动产设立不动产信托的，应当根据《信托登记管理办法》要求办理信托产品预登记，并在签订信托文件后向信托登记公司申请出具登记证明文件，并持该登记证明文件至不动产登记机构申请办理不动产信托财产登记。

　　中信登表示，信托登记公司作为信托业基础设施，一直高度重视信托财产登记，积极研究信托财产登记制度及相关配套机制，认真配合相关地区开展信托财产登记相关工作。此次配合北京市开展登记试点，既体现了信托登记公司胸怀“国之大者”，主动融入国民经济和社会发展大局，更好服务监管、服务行业、服务社会的新担当，也是信托登记公司夯实基础设施平台功能定位、推动信托行业高质量发展、助力金融强国建设、服务中国式现代化的新起点。目前，信托登记公司正与北京辖内相关信托机构积极进行试点对接。

　　迎来政策破局

　　2024年12月，国家金融监督管理总局北京监管局与北京市规划和自然资源委员会联合发布了《关于做好不动产信托财产登记工作的通知(试行)》(以下简称：《通知》)，标志着北京市在不动产信托财产登记领域迈出了重要一步，为信托行业规范发展提供了有力支持。

　　多位专家表示，这是信托行业发展的一个重要里程碑，将带来新的发展机遇。用益信托研究员喻智表示，北京这次的不动产信托财产登记试行，对信托行业是一大利好。资深资管专家袁吉伟也表示，这有利于促进以家族信托为代表的财富管理服务信托的发展，推动信托行业回归本源。信托行业资深分析师帅国让则认为，未来，一旦不动产信托财产登记机制得到落地，将有利于保护信托当事人的合法权益，明确界定信托当事人的权利和义务，减少因权利不清而产生纠纷。

　　制度细则明确

　　《通知》对不动产信托及不动产信托财产登记进行了明确定义。不动产信托是指委托人依法将其不动产转移给信托机构，由信托机构按照委托人的意愿以受托人名义进行管理、运用和处分的信托业务。而不动产信托财产登记，则是指委托人将国有土地上已取得合法不动产权证书的不动产相关权利转移给信托机构，依法向不动产登记机构申请将信托财产权利和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

　　为确保不动产信托财产登记的顺利进行，《通知》还明确了办理流程及相关要求。首先，不动产信托成立前，信托机构需在中国信托登记有限责任公司办理信托产品预登记，取得产品编码及信托预登记完成通知书。其次，委托人与信托机构需共同签订信托文件，明确信托目的、信托财产、信托期限、信托当事人的权利义务等具体内容。最后，委托人与信托机构需共同向不动产登记机构提出登记申请，不动产登记机构根据契税完税(或减免税)凭证、信托文件及中国信托登记有限责任公司出具的证明文件，办理不动产转移登记，并在不动产权证书附记栏标注“不动产信托财产，信托产品名称：XXX”。

　　对此，资管研究员袁吉伟指出，由于过去信托财产登记机制缺失，信托财产纳入信托存在制度障碍，北京此次出台不动产信托财产登记办法是非常重要的探索。

　　此外，《通知》还对信托财产处置进行了相关规定。不动产信托财产处置需按照信托文件约定实施，因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生转移，或依据人民政府、人民法院、人民检察院等国家有权机关出具的嘱托文件办理不动产登记的，需按照有关规定执行。

　　不动产信托登记难题仍需关注

　　《通知》的出台为信托行业带来了新的发展机遇，但不动产信托登记仍面临一些挑战。其中，税务处理是一个重要方面。有专家指出，《通知》明确规定不动产登记部门在办理信托财产登记之前，需要审核申请人提交的“契税完税(或减免税)凭证”。但《通知》并未提及其它的缴税凭证，这是否意味着委托人不需要缴纳个人所得税等，仍需进一步明确。

　　袁吉伟指出，信托财产登记还面临另外一项难题就是税务处理，现在还没有针对信托的税制，可参考借鉴国外经验，按照实质重于形式的原则，把纳入信托财产的不动产等看作是非交易过户处理。同时，也应防止信托成为避税渠道，我国还是要继续完善遗产税、赠与税体系，让信托成为促进财富有序传承的良好工具，进而推动共同富裕。

　　长久以来，不动产装入信托还面临税负问题。如何合理解决这些问题，降低信托设立和运营成本，将是未来推动不动产信托发展的关键所在。

　　喻智向记者表示，对信托公司而言，不动产信托登记制度对促进服务信托及公益/慈善信托有明显的支持作用，既可以拓展相关信托业务的受托财产范围、简化操作环节、减少信托设立成本;又可以在一定程度上拓展信托的业务场景，比如以房养老的养老金融产品、不动产家族信托等。

　　北京此次先行推行不动产信托登记，不仅为信托行业带来了新的发展机遇，也为推动信托市场健康发展注入了新的活力。随着政策的逐步落地和完善，相信信托行业将迎来更加广阔的发展前景。同时，我们也期待信托行业能够不断创新和突破，为投资者提供更加优质、高效的服务，推动信托市场持续健康发展。

　　中信登也表示，下一步，信托登记公司将在监管部门指导下，按照《关于加强监管防范风险推动信托业高质量发展的若干意见》“建立健全信托财产登记制度，推动非资金信托财产登记落地”要求，积极配合完善信托财产登记制度，配合相关地区深化试点探索，为促进信托业高质量发展、更好服务实体经济和人民美好生活作出更大贡献。

责任编辑：贺国华